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沒有“蜜月期” 80后總裁余麗娟直接開打融信1400億之戰

每日經濟新聞 2019-06-22 00:43:29

融信來到下半場。

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

“空窗”222天,37歲的余麗娟接下了歐宗洪的任命書,正式接任融信集團總裁一職。

7個月前,當15年融信老將吳劍遞上辭呈,林峻嶺也留下一封通告、一份業績表和一張總部大樓照片離開融信時,很多人說這二人“事了拂衣去”,頗有功成名就的意味。

但瀟灑揮袖之余,留下的也并非一片潮平海闊。畢竟119億、246億、502億、1218億元……這4年一腳油門踩下去,能沖進千億門檻,已費九牛二虎之力。面對一線陣營如狼似虎的對手們,誰也無法給融信足夠的信心,再來一波每年80%的上漲。

就在去年5月,余麗娟在和團隊完成青海湖騎行后,曾感嘆“(融信)過去的快就像梯形的爬坡段,需要不停地用力,才能夠向前向上”。

而現在,和融信一起走過了12年,余麗娟更想做的,是“適當調整節奏,適當變一下自己的崗位,慢下來欣賞沿途的風景,為下一個爬坡段蓄力”。

或許因為這段感觸,不少人會誤把這段看似“不費力”的時間,視為余麗娟和融信的蜜月期。

但若翻開融信的成績單,近4年8.72%~18.96%的凈利率,98%~159%的資產負債比率,近期以最低11.25%年利率的新票據高息置換低息……背后的錢袋壓力不小,“刀光劍影”中的融信恐怕很難給到余麗娟真正的蜜月期。

而想要在千億陣營中走得更遠,融信要補的課還不少,從錢到糧,余麗娟需要立即開始“后防”。

保份額:兩年規模翻番 留在千億分水嶺之上

2018年11月,融信中國正式躋身千億房企俱樂部,以73.35%的同比增長,將合同銷售金額推高到1219億元,當年融信制定的目標是1200億元。

而今年,融信的銷售目標是1400億元,其甚至在業績發布會把2020年的目標也亮了出來——2000億元。

這意味著,在花了4年從百億沖上了千億后,融信希望只花2年就把規模翻一番。

就今年來看,截至5月31日,融信總合約銷售額是466.48億元,距離千億約540億元。

余麗娟初任總裁的這后半年,千億對于融信而言是勢在必行,也是當務之急——必須留在千億分水嶺之上。

克而瑞數據可見,2018年千億房企數量已達30家,新增成員就有13家。融信與陽光城、中南、正榮、金科、中梁等同儕對手們,還要面對背后7家800億以上規模的后發者,甚至警惕規模已超500億的13家房企“出奇制勝”。

億翰智庫曾分析,融信2016~2018年銷售規模翻番增長,最重要的原因是趕上了上一波房地產牛市,并精準布局了長三角區域,重倉上升潛力巨大的杭州、上海等城市,提前鎖定低價地,此后享受地價和房價同時上升的紅利。

“可以說,融信高速增長的故事,離不開長三角,尤其是杭州。而融信在杭州成功的這一套,應該也是其下一步發展的基本邏輯。這次余麗娟一躍升任總裁,就很說明問題。”有業內人士直言。

保效率:“杭州現象”能否成為全國邏輯?

的確,杭州是余麗娟的“光明頂”,這也是融信除福州、上海外的第三大本營,2018年融信在上海和杭州的土地儲備占比達到24%。

據了解,融信內部也常津津樂道,余麗娟在杭州做出的亮眼成績。2016年,融信杭州區域合約銷售額達到了82.57億元,僅次于福州;2017年杭州區域合約銷售額166.71億元,超越福州區域;2018年,融信杭州區域銷售額達到402.85億元,已占集團銷售總額約33%,而杭州是融信2013年才開始布局的。

不過初入杭州之時,融信并不順利。2013年是杭州樓市多限齊下的艱難時刻,而融信在杭州短短半年時間就花了近70億拿地,可謂負重前行。

但4年后,融信擠進了杭州房企“第一陣營”,并立足杭州,收入大浙江區域內和長江中游經濟帶重點城市,成立第三事業部,在2018年把銷售額做到了將近500億元,2020年還下了軍令狀——挑戰1000億元。對局部區域(且非一線城市)提出千億計劃,在全國房企鮮有。

余麗娟在杭州的戰績一度被稱為“杭州現象”,這背后的邏輯也受到關注。

《每日經濟新聞》記者曾聽余麗娟親自“揭秘”,而她最強調的其實就是拿地時機、打法靈活、產品過硬三點。

余麗娟告訴記者,2016年3~9月,融信參與了杭州的每一次土拍,且瞄準優質土地,這些地價格夠低,也保證了項目的利潤率。

“2016年~2017年,融信堅持自己的拿地邏輯。”余麗娟表示。

億翰智庫則進一步點出,這一曾被視為“激進”的拿地頻率,其實是為了追趕2016年開始的這一波房地產牛市。

實際上,融信在杭州的“叫價”并不低,合約銷售平均單價達到43785元/平方米。而數據顯示,融信各年拿地平均樓面價占當年銷售均價的40%左右。較低的土地成本占比,意味著更大的盈利空間。

據統計,2018年融信在杭州的瀾天、創世紀等多個項目“開盤即售罄”,杭州永興首府、蕭山公館、杭州江南學府、嵊州創世紀等多個項目均超額完成2018年度銷售目標。

余麗娟認為,打法能如此快,很大程度上也得益于“事業部”的戰略結構。

杭州是一個競爭非常激烈,也非常考驗開發商真正專業度的市場。上述業內人士就直言,在杭州能做好,在全國就很可能做好。從杭州市場歷練出來的余麗娟,能否在融信的份額防衛上再出佳績,值得觀察。

保健康:糧倉和錢倉才是真正考驗

從杭州到集團,余麗娟需要解決的最重要的“后防”問題,則是糧倉和錢倉。

在“儲糧”上,融信曾經一嘯千里。2016年,將總部遷至上海的當年,融信就拿下了全國地王,110.1億元的靜安中興地塊,樓面價10.03萬元/平方米,記錄至今未破。整個2016年,融信累計拿地21塊,土地成本246.22億元。隨后的2017年,融信新收購地塊78宗,總建筑面積達1481.5萬平方米,金額342.42億元。

但也由于高舉高打,2012年~2015年,融信的資產負債比率最高達到了1541%;上市后,2016年~2018年,融信的資產負債比率降至98%~159%。

也正因此,2018年融信新增拿地顯著下降,全年新增土儲478萬平方米,同比大幅下降68%,而2019年計劃拿地資金也僅200億元。

同時,歐宗洪在業績報告中表示,2019年融信將密切留意房地產政策以及市場變化,堅守“聚焦、平衡、輕資產”的三大戰略。雖然降杠桿頗有成效,但盈利能力有待繼續加強。

從上市初的大刀闊斧和狂飆突進,到眼下的輕資產戰略、平衡戰略,融信的調整顯而易見,這是融信下半場必須解決的問題,也是余麗娟的防衛重點。

(封面圖片來源:攝圖網 鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

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