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5年間縮水20多億 曾經16萬元/平方米的“東方迪拜”被甩賣了!

每日經濟新聞 2019-09-18 17:24:22

有著“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島,如今卻迎來被甩賣的命運。

每經記者 陳夢妤 林菁晶    每經編輯 魏文藝    

5座流線型帆船大樓是這里最具標志性的建筑,在海南樓市的鼎盛時代,這里曾賣出過16萬元/平方米的天價——素有“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島,在被三亞市政府責令整改的20個月后,卻迎來了被甩賣的命運。

兩次轉讓 5年間縮水超20億元

9月16日,北京產權交易所掛牌轉讓三亞鳳凰島投資集團有限公司(下稱鳳凰島投資集團)100%股權,轉讓底價40.37億元;同時捆綁轉讓三亞鈺晟投資有限公司(下稱鈺晟投資)100%股權,作價7.64億元。兩者合計48.01億元。

鳳凰島投資集團持有三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司(下稱鳳凰島郵輪港)45%股權,鈺晟投資持有鳳凰島郵輪港10%股權。鳳凰島郵輪港核心資產即三亞鳳凰島項目。也就是說,三亞鳳凰島項目的55%股權以48.01億元被打包掛牌。

作為海南最知名的人工島鼻祖,鳳凰島建設之初便對標迪拜。從鳳凰島官方網站看,其建設目標是以郵輪產業為依托,建設集郵輪主題休閑港、絲綢之路自貿區、海洋親水旅游灣、健康度假養生地、文化演藝娛樂島等五大主題為一體的高端旅游度假綜合體,打造成郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

海南三亞鳳凰島 圖片來源:攝圖網

《每日經濟新聞》記者瀏覽了多個旅游網站平臺,盡是類似于“三亞鳳凰島:三亞奢華的天堂,能比肩迪拜的夢幻之島”標題的游記,以及“每一個房間都可以看到大海”“三亞鳳凰島為媲美美國邁阿密郵輪之都、海港之城,比肩迪拜的夢幻之島”之類的評價。

在鳳凰島歷任島主名單中,最出名的當屬曾憲云。而曾憲云最出名的言論,當屬2013年的“海南房價應該要有差異化,不要寄希望于人人都買得起房,這觀念本身就不正確。因此房價還是要分兩大塊,一部分就是政府要解決那些急需要有住房而又買不起房人;一部分是市場經濟調節開發房地產,允許有錢的人改善住房條件”。

2002年,曾憲云以700萬元收購三亞眾城國際,并將其更名為三亞鳳凰島發展有限公司,主要運營開發鳳凰島項目。彼時,曾憲云與三亞市政府簽訂投資鳳凰島建設合同,計劃建設國際郵輪港、國際會議中心(七星級酒店)、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部等,總投資額超過50億元。

然而時至今日,據北京產權交易所公示信息,鳳凰島一期建設項目中,除郵輪港碼頭和5棟養生度假公寓酒店(含產權式酒店)已建成外,國際游艇會、奧運廣場、商業街等商業和旅游項目尚未建設;二期填海工程已完成,圍海造地范圍約49公頃,填海工程完成后已形成土地面積合計498610平方米(約748畝)。

經歷過開盤秒罄、高價開放購買,也經歷過從“天價”被腰斬、中央環保督察風暴,以及如今被掛牌轉讓,曾憲云曾經的王牌資產鳳凰島,是如何步步走下“神壇”?

據當時的媒體報道,2010年1月11日,鳳凰島公寓開盤,700套房子一天內“秒光”。2010年~2011年,鳳凰島房價最高時達到了15萬~16萬元/平方米。然而,從2013年開始,熱潮褪去,鳳凰島房價現“腰斬”,跌至7萬元/平方米,被“套牢”的投資客不計其數。

2014年,中國交建入主鳳凰島,拿下鳳凰島郵輪港45%股權,交易金額49.62億元,這在當年被視為“積極發展混合所有制經濟”的典范。《每日經濟新聞》記者了解到,在當時的簽約儀式上,中國交建派出了時任總裁陳奮健、兩位總裁助理,以及集團法律部、投資事業部、海南區域總部、投資公司等多個部門的負責人,并公開表示“主要精力將放在工程建設上,具體運營事務還是交由專業公司”。

但不容忽略的是,待重組全部完成后,鳳凰島郵輪港將成為中國交建并表子公司,而三亞鳳凰島發展、三亞鳳凰島置業將成為鳳凰島郵輪港的全資子公司。

這是鳳凰島資產的首次轉讓。

而從此次北交所掛牌資料看,鳳凰島投資集團目前的股東結構為:海口勝豐熱帶農業植物園開發有限公司48.5%、新疆大正寶通創業投資有限公司20%,海南兆峰智能化技術有限公司持股10%,曾憲云、蔡芳各持股20%和1.5%。值得注意的是,郵輪港公司主要資產包括存量公寓及產權式酒店房產約10萬平方米,以及2.5萬平方米存量土地。

對比兩次股權轉讓,從45%股權作價49.62億元,到現在55%股權(郵輪港公司資產和鈺晟投資捆綁股權)作價48.01億元,據此計算,這5年間,中國交建時代的鳳凰島跌去了近23億元。

繁華落盡 被叫停的填海項目

事實上,在海南,稱得上高端、奢靡、也被稱作“東方迪拜”的填海項目遠不止三亞鳳凰島一個。

其中不乏許多叫得上名字的項目,如中弘如意島、海口葫蘆島、南海明珠生態島等等。在業內人士看來,開發商不惜大動干戈圍海造地的原因也并不復雜——圍填海一畝地成本大概20萬元,折合600多元/平方米,但變成項目之后,每平方米價格都可以過萬元,“至少有幾十甚至上百倍的利潤空間。”

無一例外,這些填海項目都被列為海南省或當地市級重點項目,并獲得當地政府不同方式的支持。

但與此同時,填海造地的確會對生態系統造成一定程度的損失,比如珊瑚礁萎縮、白蝶貝保護區內的貝類受損、近海物種衰退等等,但在中央環保部門介入之前,這些問題并未引起當地政府的重視。

2017年8月,中央環保督察組對海南開展環保督察。根據督察組提供的數據,2013年之后,海南省年均填海面積達550公頃,為之前20年年均填海面積的5倍。

隨即,海南省要求各市縣對照中央環境保護督察反饋意見中提及的多個違規違法項目,實施“雙暫停”(暫停建設、暫停營業),大部分填海項目都未能幸免,而鳳凰島則在這場“環保風暴”中被罰了3700萬元的生態補償資金。

海南三亞鳳凰島夜景 圖片來源:攝圖網

還有“東方邁阿密”的填海項目南海明珠,堪稱是中國最魔性的人工島,形似八卦陣圖,耗資50億元打造,比358個足球場還大。

這座預計10年完工的人工島自2017年開始修建,但開工沒有多久就迎頭趕上“史上最嚴”環保令。如今,該島依然還是一座亂石橫陳的荒島,盡管在飛機上向下看,八卦的形狀確實宛如南海上的一顆明珠。然而,那些藍圖中有待建成25萬噸級郵輪母港、國際游艇會、免稅商業區、涉外娛樂服務區等均尚未動工,距離資金回籠尚不知何時。

而海口最大填海人工島中弘如意島的命運則更加多舛。項目伊始就被官司和債務纏繞,隨后成為拖垮王永紅的最后一根稻草,最終差點葬送在這場環保風暴中。

如今,一些舊的填海項目經過整改后悄然復工,但再也沒有新的填海項目能夠通過審批。“生態立省”之后,這部海南填海造地史或終將成為往事。

 (文章來源:鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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